每次讲石龙，地产佬都要提笔忘字，因为石龙的历史太厚重，说“一部石龙史 半部东莞史”也不为过。
许多老一辈莞人，依然记得石龙火车站的繁盛，也记得东莞火车站搬到茶山的唏嘘，这个从清朝开始就小有名气的南方小镇，一直有着独特的地位。
(资料图片仅供参考)
但是，不争气的石龙楼市，又有多少心酸史呢？
Part1
石龙，在不同时代中浮沉
地产佬曾走过石龙火车站附近的老镇区，那里的衰败感不足为外人道也，不过听前辈说，当年有“东莞上下九”之称的石龙中山路，骑楼林立，可谓人流如织，如今，石龙已不是那个石龙了。
如今的石龙，经济号召力已跳水，直达马里亚纳海沟沟底，楼市更是跟随石龙的命运一样的浮沉。
2014年痛失交通枢纽优势后，又跟不上新型产业经济发展的步伐，几乎所有重点交通、产业布局都与石龙擦肩而过。
（图源：宜居石龙）
新的东莞火车站，其实是靠近茶山一侧，并且已经完全偏离石龙的传统中心地带，几十年前还算发达的老镇区，早已落后于时代，那些老骑楼和中山公园，更多的只能算是时代的眼泪。对比过往的繁荣，令人心疼。
以前小甜甜，现在牛夫人。
（图源：宜居石龙）
还有一个引起地产佬注意的数据，目前石龙的常住人口密度高居全莞第二，达到每平方公里1万人，仅次于莞城，可谓举目望去，全是人头。如果不是这几年失去往年的荣光，算上流动人口，石龙的人口密度要让你下巴掉下来。
可能会有人说，人口密度高不是好事吗？生意好呀！
以前或许是，但现在却更多的是负面作用。如今的新一代，都讲究一个居住品质，即空间舒适度和身份感，因为人口密度太高，许多人正在往周边迁移。
而石龙的经济下滑后，即使居住在石龙，为求生存，生意也要往外跑，这就导致石龙本身的消费等级进一步下沉，侧重于最基本的民生消费，而缺乏高奢消费。
另一方面，石龙目前老镇区拥有汇星商业中心、嘉荣购物广场这样的商业综合体，其中汇星商业中心还带沃尔玛首家购物中心转型店，但缺乏像万达这样具有强大号召力的大型现代商业体，难以充分承载石龙高奢、轻奢时尚的消费潜能。
（旗云城市广场，图源：宜居石龙）
而去年年底公布的“旗云城市广场”更像是东莞火车站的配套设施，偏离石龙传统中心，让高奢、轻奢消费群体进一步南移。
产业方面，地产佬将石龙目前主打的战略总结为两点，一是“融湖”，二是“抱站”。
“融湖”就是融入松山湖，目前石龙官方正在利用本土招牌名企“众生药业”的影响力，推进松山湖生物医药基地在石龙的联动拓展区，主要就是“西湖信息产业园”项目，“围绕培育中药、创新医药及化学制药、医疗穿戴设备、高端医疗器械及医疗健康管理、医美、医养……”
说人话，就是把医药产业作为石龙的招牌产业，做大做强医药产业链。
（图源：东莞日报、宜居石龙）
“抱站”，就是抱紧东莞火车站TOD，利用东莞火车站位于石龙与茶山交界处的交通板块优势，借力打力，以交通之便，发展商业之利。
相比“融湖”，“抱站”是肉眼可见的城市战略，但是就现阶段而言，由于两者都在西湖板块汇聚，实际上已经是同一个产物。
更大的问题是，即使这个布局成功了，也将进一步加重经济重心的南移，对于东江对岸的传统镇区经济，难提多大的帮助。
时代变换，如此种种，不是石龙不努力，只是早已背负沉重历史包袱的石龙，真想问天再借五百年。
Part2
石龙楼市，无处不在的“离心力”
粗略统计，目前石龙有8个二手楼盘（部分分期销售楼盘不考虑），新盘还有5个，包括中信凯旋湾、天麟天悦、新鸿基珑汇、首铸天赋、华讯大宅。
表面来说，石龙的一二手楼盘处于相对均衡的状态，但实际上，生活便利的老镇区，主要由二手楼盘占领，极少数新楼盘也是占地1万平左右的小体量，而远离石龙镇中心的新盘，又很难享受到便利，不得不向周边镇街求生活资源，加重了石龙楼市离心力。
按照6月份公布的网签数据，石龙的一手成交均价仅为约2万／平，而二手成交均价更是低至1.2万／平。而7月网签的二手，均价更是跌至约9600元／平……
近期在售的新盘，较为拔尖的首铸天赋，备案均价突破2.4万／平，另外像中信凯旋湾新推、新鸿基珑汇，备案也纷纷突破2.3万／平，算是一个好的迹象，不过在二手整体楼价都在1字头、部分新楼盘仍然在2字两边挣扎的前提下，石龙要实现整体的房产价值提升，一个字：难。
（中信凯旋湾，图源：中信城开华南）
值得一提的是，首铸天赋这个项目，占领了石龙经济重心南移的前沿位置，即“西湖信息产业园”板块，至此，西湖板块不仅具备商业、交通、人才优势，还同时拥有良好的居住条件，未来西湖板块以及由此辐射展开的跨镇街区域性楼市发展空间，还是值得期待的。
但！
西湖板块的崛起，最终还是无法避免房产高光南移的问题，石龙的楼市离心力，反而进一步被新的战略布局强化了。
Part3
石龙楼市为什么那么“蛋疼”？
第一，底子太差，大部分都是古董楼盘，拖累整体楼市。
比如聚龙居，已经有20年的历史，现在能卖出均价1.5万/平已经偷笑，设计、实用性都已全方位跟不上时代，价格更是限于楼龄拖累整体楼价。
另外老镇区交通、配套各方面已发展到极限，旧改推进缓慢，城市面貌很难吸引新一代购房者，不是迫于无奈或者特有情怀，都不会优先选石龙。
第二，石龙本身地理缺陷，发展具有高度局限性。
石龙全镇主要由东西两个半岛，以及南部一部分沿江土地组成，被东江几条支流切得破碎，相互之间要依靠少数桥梁去连接，使人难以形成对石龙一体化的观感，产生隔河相望的距离感。
一方面，让购房者选房时进退两难，不同板块之间，难以形成整体市场合力。
另一方面，不同板块又受石龙整体备案价格以及市场惯性限制，房产价值难以提升。
（图源：嘉华星际湾）
比较典型的就是2015年开卖的嘉华星际湾，当年一线江景新楼盘，最初号称1万/平，比石龙旧镇区高出3000元，但有报道说实际成交量寥寥，后来不得不推出7000元/平价位的特价房来吸引购房者，要知道，当年拿地楼面价都要3000多元一平，可以说是一个妥协之举。
第三，对岸惠州石湾，吸走大量刚需客。
要说石湾，也挺神奇，从经济总量看，石湾与石龙差不多，GDP都是130亿元左右，表面看上去像是亲兄弟一样，但实际上石湾楼市凭借约0.9-1.4万／平的优势新盘价格，从石龙吸走不少刚需购房者，成为不在乎户籍又无能力在东莞买房的莞北板块强势竞争者。
这就造成一个问题，一方面石龙楼市是莞北价格洼地，可以凭借价格优势吸引不少刚需买家前来看房，另一方面对岸石湾不但距离不远、价格更低，更要命的是为了与石龙抢客，往往佣金也更高，本地房产中介更喜欢推石湾房，让那些本来就买不起东莞房的刚需买家更加心动。
而石湾新楼林立，人口密度更低，城市观感上比起石龙老镇区又更有说服力，本来看中石龙的部分“低净值人群”，就会从石龙流出，导致石龙刚需买家进一步流失。
（图源：宜居石龙）
东莞曾尝试“抢救”一下石龙，比如纳入以高新产业为噱头的松山湖片区，但是石龙距离太远了，松山湖高新区根本辐射不到，快捷交通方面（主要指地铁）也搭不上。而今年年初，东莞官方又把石龙这个失宠多年的孩子纳入城区，希望城区可以给它分一杯羹，目前看来还是未知数。
多次抱大腿，到底是与松山湖对接还是与主城对接，石龙定位摇摆不定，发展核心方向令人迷茫。
曾经辉煌一时，如今嗷嗷待哺，石龙楼市，不哭！
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